这个项目的房子好出租吗？以后房子好卖吗？
 
这两个问题，决定了我们投资的安全感。
 
前者关乎咱能不能做一个躺赢的包租公/包租婆，后者关乎能不能把账面财富，变到自个儿腰包里。
 
其实最核心的操作，就是跟着当地人走。
 
买他们喜欢的房子，他们喜欢的地段，安全感有保障。
 
解决了安全感，剩下的就是寻找增值空间。
 
进可攻，退可守，是我们面对这个衰退时代最好的姿势。
 
8月底，菲律宾总统杜特尔特在北京会见中国最高领导人，一改往届的外交政策。老杜在上任以来，一直未访问美国，却已经五次到访北京，与两个大国的亲疏关系可见一斑。
 
菲律宾也进一步，在中国投资人的视野里热了起来。
 
高层信号背后的财富新契机，来了。
 
于是，我们也加快了对这个市场的考察。过去的十个月里，我们考察了很多项目，也拒绝了很多，终于……
 
它来了！
 
它就是位于大马尼拉奎松CBD的稀缺项目——【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza）。
 
01
本地人最密集的居住区域
 
海外买房哪个地段最稳妥？
 
必然是本地人最多的地区。
 
【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza）位于奎松市——菲律宾人口最多的一个区域。作为首都大马尼拉地区的一个板块，在2015年人口普查时，奎松就已经有将近三百万人（293.6万人），但总面积只有166平方公里。
 
大马尼拉人口和上海相当，而它下辖的奎松市人口仅次于浦东新区，超过了上海其他15个区。如果放到中国各个城市里比较，它的人口规模能排到第20位，超过了太原、长沙、苏州、合肥、无锡等多数二三线城市。

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在城市财力上，奎松也是菲律宾最富裕的城市之一，仅次于马卡蒂。所以，这也吸引了许多菲律宾富豪在此居住。例如，菲律宾前五十位富豪的居住地点，就有一半在奎松。

（菲律宾最富裕的十个城市，奎松在2017年排名第二）

（菲律宾富豪们最喜欢的居住地，有一半都在奎松）
 
这里的别墅，从五六百万人民币，到五六千万人民币不等，有些土豪甚至在自家院子里建了座教堂！
 


由于奎松市曾经是菲律宾的首都，所以这里仍然能看到许多政府大厦和国会前址，以及一部分政府机构的办公大厦。
 
此外，还有菲律宾国立大学和雅典耀大学也建在了奎松。他们在菲律宾人心中的地位，就如同咱们的清华北大。
 
在60年代，奎松市就建造了亚洲最大的穹顶体育场阿拉内塔体育场（Araneta Coliseum），半个世纪过去，这座体育场依然还在使用中，成为了奎松市的地标建筑。
 
而我们的项目【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza），就建在体育场对面，即便绕个大弯步行，也才7分钟的脚程。若从地下商场穿行，时间会更短。

（从高空看体育场特别醒目）
 
02
抢占奎松最大的交通枢纽位置
 
住在轻轨站旁，是千万马尼拉人的梦想。
 
因为在马尼拉出行，最头疼的问题就是堵车。
 
2017年，大马尼拉机动车登记量为262万辆，是上海市的70%左右（同一年，上海市的机动车登记量是361万辆）。但马尼拉的面积，只有上海的十分之一。可想而知当地的交通拥堵程度。许多人上班的通勤距离只有十几公里，但每天上下班却要花费六个小时在路上，堵到没脾气。
 
所以靠近轻轨站和主干道的房子，放到租房市场上就是秒光。
 
马尼拉目前全线通车的轻轨仅有三条，还要一条地铁奎松段将在2022年底或2023年年初通车。
 
 “轻轨房”“地铁房”，就是宝贝一样的存在。
 
【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza）所在的位置属于“阿拉内塔中心”（Araneta Center），是奎松市非常重要的CBD区域，整个首都圈最大的巴士枢纽站就建在这里。所以，当初政府规划轻轨和地铁时，这里是重点考虑的位置。

项目不仅处在两条轻轨线（LRT-2号线和MRT-3号线），而且在建的地铁1号线也在这里设置了一个站点Anonas.OC站。
 
项目距离周边轨道交通和主干道的时间分别是：
 
· LRT2号线Araneta Center Cubao站：步行4分钟
· MRT3号线Araneta Center Cubao站：步行5分钟
· Cubao巴士总站：步行3分钟
· 地铁1号线Anonas.OS站：步行9分钟
· EDSA大道：开车2分钟
· C5大道：开车10分钟
 

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从这里乘坐轻轨去马卡蒂或者BGC上班，可以节省整整一半的时间。而如果开车上下班，也能迅速地走上马尼拉的主干道EDSA大道和C5大道，前者是通往马卡蒂的必经之路，后者是经过BGC的必经之路。
 

此前，我们在文章中介绍C5大道的时候就谈到，这是一条横贯南北的主干道，无论是地铁1号线，还是南北通勤铁路，都是沿着C5大道修建的，许多大型开发商都已经在C5大道附近布局。
 
除了前面我们提到的“轻轨房”和“临铁房”这样的交通优势，【曼哈顿广场】周边的医疗资源也非常丰富。对于居住于此的业主来说，这是最大的安全感。
 

据莱坊今年第二季度的报告，奎松公寓的平均售价相比去年同期上涨了26%，中端公寓的价格从一季度到二季度就涨了9%。
 
但【曼哈顿广场】所在的CBD区域Araneta Center新房供应一直不足，在其他主要CBD片区大幅增加供应的情况下，未来两年内该片区依然处于供应紧张的状况，即便到2021年末，预计也仅有4550套住宅。这意味着，从2019年到2021年，都没有新盘增加。
 
【曼哈顿广场】项目，成为了整个地段最稀缺的住宅。
 

（马尼拉主要地段的新房供应量）
 
03
买当地人喜欢的开发商
 
菲律宾人买东西有个特点，喜欢认大品牌，无论是买衣服，还是买汽车、买房都是这样。
 
由于菲律宾是土地私有制，所以住宅和商业的开发，都是由开发商向地主买地开发。规模越大的开发商，越有实力买到更好的地块。
 
所以，头部开发商，就已经帮我们解决了“地段、地段、地段”的问题。
 
而且，与其他东南亚国家类似，菲律宾的家族财团，经营范围非常广，同时又注重企业声誉，所以一旦拿地开发，便会尽一切可能保证项目的顺利完成，资金链断裂和烂尾的风险非常小。
 
为此，当地人买房，只认准大开发商。
 
【曼哈顿广场】的开发商Megaworld（美嘉地产），是菲律宾最大的城市综合体和BPO大楼的开发商。目前，在菲律宾全国已经交付了660座住宅大楼、50多座写字楼、5300间酒店客房，还建造了23个大型城市综合体，在菲律宾30多个城市的土地储备超过4000公顷。
 
今年8月，福布斯公布了“亚洲营收超过十亿美元的上市企业”200强榜单，菲律宾有八家企业上榜，其中就有美嘉集团。
 

可以说，美嘉地产之于菲律宾，就相当于万科之于中国。

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作为一家擅长开放城市综合体的地方公司，美嘉在打通住宅楼与周边商业配套、写字楼的关联上，经验丰富。
 
【曼哈顿广场】所在的位置是奎松最大的CBD区域阿拉内塔中心（Araneta Center），整个CBD区域占地35公顷，随着上世纪60年代阿拉内塔穹顶体育场的建造，这里逐渐兴建了许多大型购物中心、BPO大楼、酒店等等。
目前区域内已经有5栋写字楼投入使用，在此办公的人群对周边住宅的需求量非常大。
 
最近二十年又开始对整个片区升级转型，引入了美嘉地产，进行住宅楼的建设，让整个CBD片区的配套更加完善。
 
同时，整个曼哈顿项目18栋楼（包括住宅和写字楼）的4楼，将通过天桥连接，这样可以直接通向附近的商场和轻轨站，颇有点在香港中环各个写字楼的天桥之间通行的感觉。
 

04
近距离看一看曼哈顿广场
 
【曼哈顿广场】项目目前在售的楼盘是Tower2，我们在现场各个角度也拍了一些实景图??
 



 （Tower 2左边的Tower1已经于去年年底交房）
项目样板间如下，每一户都有阳台，确保了通风和采光。
 



 
房屋基本信息：
 
【面积】：套内面积29.5平米~41.5平米
【户型】：单间/一房
【交房时间】：2024年第三季度
【产权】：永久产权
【租金】：周边单间月租金在4500-5000人民币左右，回报率在6.5%-7%左右。
【付款方式】：首付10%，另外30%分57个月分期支付，无利息，最后的60%在交房时付款。
 
长达五年的付款周期，不仅减轻了资金压力，也能更好地利用杠杠，让收益最大化。
 
由于周边公寓紧缺，租房市场紧俏，保证了每年充足的现金流，再加上地铁的建设，以及更多BPO产业的入驻，将带动周边的房价继续上涨。
 
前面我们提到了莱坊对奎松房价的统计，中端公寓二季度相比一季度房价就上涨了9%。短期持有，能够利用低首付（最低9万人民币）的杠杠，撬动每年15-20%的收益。
 
而若是长期持有，不仅可以享受菲律宾房地产起飞时期的所有红利，还能获得每年7%左右的稳定收租回报。
 
跟着当地刚需走，才是增加我们投资安全感的唯一砝码。
 
【曼哈顿广场】，作为马尼拉唯一的双轻轨+地铁+巴士枢纽站项目，地处奎松最大的CBD片区，有产业支撑、有刚需支撑，那就是稳稳的安全感。
这就是稀缺性！
准备好和当地人一起抢房吧！
 
当然，哪一种房型、哪一种付款方式和投资方式更适合你，还得根据您实际需求来定。欢迎联系您的专属分析顾问 颖炜| 智谷趋势（zgtrender003），为您把脉。备注，菲律宾。

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