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文 | 市堂大叔
上周合肥13盘加推,其中9盘均惨卖了几套,这恐怕是,近期市场最真实的写照。
国庆这波“假期流”,似乎提前释放了不少购房需求,在之后,市场又萎了,甚至有进一步探底之势。
但不像,去年Q4上万套“限价房”倾泻市场,而如今的楼市,在没有这些干扰后,还特么的惨,可见真要见底了。
张爱玲说过:时代之沉重,不容我们那么容易就大彻大悟。
有时暴风雨就是转瞬间,又快又猛,出乎所有人的预料。
01
上周的合肥楼市,有点全面崩盘的感觉。有13盘推新1361套,去化约460套,去化率约33.71%。
如果,除掉经开区的限价盘,海恒金屿海岸加推毛坯住宅公寓(推出594套,单价1.36万/㎡,去化6-7成),剩下11盘,加推当天去化率仅有9.48%。
其中,9盘卖了几套,分别是:
碧桂园时代倾城(9#)、金地自在城(29#)、美的金科郡(6#)、正荣悦都会(C1#)、保利罗兰香谷(B15#)、翡翠天际(C1#)、锦绣龙川(D2#)、文一塘溪津门(52#),加推均卖了1、2、3套……概括说,就是卖了几套。
包河区的阳光城悦澜府,加推8#精装高层,折后价2.1万/㎡上下,较之前楼栋贵,卖了不到10套,也是个位数。
不禁要问,为何集体滞销?
其实,也可以细分几点原因:
1、像碧桂园时代倾城,毛坯高层折后价1.5万+/㎡,一是,所在的岗集板块太过于边陲,影响及辐射力弱。
二是,资源价值不高。比如,项目现划定学区为,南门小学湖畔花园分校、42中湖畔分校未建成,交通上也只有个合淮路,周边无大型商业体(距离万科广场3.5公里)……
卖得不好,也是正常。除非,能把地铁S1号机场线搞过来,但就算这样,运营成熟也要个小5年
最近,碧桂园时代倾城隔壁的江山庐州印,也是打了骨折价,折后价1.6万+/㎡,走量才好些。可以说,这个板块想得最清楚的,还是合肥院子,人家去年早早就降价到1.5-1.6万/㎡,还是洋房。
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北城现状 图片来自@合肥楼市研究
2、金地自在城(29#)、美的金科郡(6#)、正荣悦都会(C1#)、保利罗兰香谷(B15#),第一盘在北城,后三盘在新站区,一水的1.35-1.4万/㎡。
这几盘卖几套的原因,还是板块在售盘多,在售库存、潜在库存(在售库存+所有未上市库存)大,都是真刀真枪地干,竞争激烈,还打价格战。
之前,堂叔也盘过,像北城今年已出让地块,潜在库存100万㎡,相当于10000套房子,而新站区整体潜在库存150万㎡+,供应量也巨大。
供大于求,自然卖得不好。
3、再比如,翡翠天际(C1#,折后价2.05万+/㎡)、锦绣龙川(D2#,折后价1.98万+/㎡),之前都是板块的流量盘。
前者靠全能配套、TOD、学区(屯溪路小学龙川路校区、48中学祁门路校区)输出,得来流量,而后者靠1.95-1.98万+/㎡的价格,狂吸客源。
但近期,两盘停了分销(分销垄断市场,佣金涨价),导致客源流向板块其他分销盘。
所以说,这些盘想卖好,太难了。
此外,上周包河区的金科博翠天辰,加推1栋精装高层92套,折后价2万/㎡出头,卖了十几套。
堂叔想说,赶紧卖吧。今天,隔壁的竞品乐富强悦融湾,毛坯小高层备案价1.82万/㎡,性价比高,必定洗刷金科的大量客户。
上周,肥西县高速时代御府,加推高层72套,折后价1.4万多/㎡,卖了不到20套;世茂云锦加推1栋小高层,折后价1.3万+/㎡,也卖了十几套。
02
当下,合肥楼市的痛点,到处都是。
1、从趋势看,合肥已经牛市转熊市,接下来大概率是横盘或探底,明年3月搞不好没小阳春。就如开头所说,与去年Q4相比,没有限价盘干扰,也不单受政策影响,而是市场已是深度疲软。
2、去年、今年大量供地出让,直接的结果,就是市场潜在库存增加,而年底还有小10宗地上市,导致今年Q4~明年上半年,合肥库存及去化周期,将达到历史顶点,供大于求。
而前期供地多,当下上市新盘、持销盘也多,在售库存也变大了,多则竞争,自然把容量有限的市场,分得稀碎。
未来2-3年,合肥又要开始去库存了。
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3、投资客最近不多了。原因:一是,没有限价红利的房子;二是,大家都会算账、算收益;三是,怕炒房,炒成房东,投资心态崩了。
4、最近,堂叔在下面三四线城市调研,有种感觉,基本面越差的三四线城市,后续市场会越惨,日子快到了。
5、短期看,下行的市场,是由于房价、购买力的问题,而长期看,还是金融问题。
目前,贷款利率还是蛮高的,首套贷款利率相当于之前的上浮20%,二套相当于之前的上浮30%。
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图片来自安徽楼市
6、再就是二手房市场,也不乐观,很多房东房子卖不出去,间接影响了他们换新房、换二手房的资金。
国庆期间,堂叔跟一个中介小聊了会。中介小哥说,9月份二手房市场突然拐点,四个指标变化挺明显。
一是,降价房源增加。
二是,议价空间从2.8%增加到3.5%(降价),以一套总价150万的二手房计算,就是降价5万多块钱。
三是,二手房成交周期,从早几个月80多天,拉长到100天左右,房子难卖了。
四是,到9月份,估计挂牌的二手房有数十万套,供大于求,库存也到了顶峰。
这位中介小哥,还给我诉苦,最近贷款额度收紧了,不仅总额度缩减,而且更多倾向新房。只有客户资质好、流水好,二手房贷款才有希望。
目前,合肥好些年初成交的二手房,贷款都没下来。
中介小哥,还给我说了个细节,客户开始随意爽约。之前,他带看一个小夫妻刚需客户,刚走到小区门口,因为周边一个小“毒点”,就立马不看,就是这么任性。
03
接下来,如果再卖不动,个盘大幅降价的可能性增加。
对于购房者,买房好时机又来了。
不过,有些底子薄的开发商,还没想清楚“要不要坚决降价?”,但堂叔想说,等到你大彻大悟的时候,可能就不是凉凉了,而是生存问题。
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[市堂大叔]
学不来掌勺的手艺,只能执笔码字。
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