10月17日，安徽三巽投资集团有限公司(以下简称“三巽集团”)向香港交易所提交了一份长达636页的招股书。建银国际为其独家保荐机构。
三巽集团迈出了赴港上市的步伐，正式踏上港股IPO冲刺之路。根据招股书股权构成来看，三巽集团的控股股东为钱堃、安娟夫妇，分别持有79.8%、7.6%，合计持有87.4%，为公司实际控制人，钱堃的父亲钱冰持有7.6%股权。
显然，这是一家典型的家族企业。而另一位主要股东郭兰华持股5.0%。此外，据招股书披露，三巽集团现有董事会成员7名，包括四名执行董事和三名独立董事。钱堃为三巽集团董事会主席，妻子安娟为总裁。
向外扩长的野心
三巽集团一直在积极筹备上市，其2018年尤为显现。
根据官网资料显示，三巽集团2004年成立于合肥，最初的主营业务主要为各类投资，直到2014年，“房地产开发”才被列入三巽集团的业务范围中。2018年7月，来自安徽合肥的三巽集团将总部搬到了上海虹桥，实现了走出安徽，开始全国扩张的新征程。
对于不少房地产开发商来说，将总部搬迁至上海，并自此开启全国化布局，从而实现规模的扩张，是一个可行的路径。如已先后将总部迁至上海的阳光城、正荣集团、融信中国、新力地产、弘阳地产等房企。
事实上，自2018年，三巽集团将总部搬迁至上海，也逐步透露了其向外扩张的野心。
2018年12月，三巽集团以成交单价895万元/亩竞得合肥瑶海区E1808地块，三巽集团正式进军合肥市场，随后便宣布和弘阳联合开发；2019年3月，三巽联合中梁、弘阳竞得瑶海E1808号地块，依然是联合开发。
据统计，仅2019年三巽集团就同弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工等多家房企达成战略合作，试图依靠合作的方式快速扩张。
根据此次招股书来看，三巽集团2016年、2017年、2018年的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元，年内溢利分别约为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。由于收入的大幅减少，三巽集团在2017年还录得亏损。
财务表现上，毛利率也呈现出波动。其2016年的毛利率为18.7%，2017年上升至26.2%，并进一步由2018年6月30日的24.0%上升至2019年6月30日止的36.4%。
对此，三巽集团表示，其毛利率波动主要源于不同物业项目的毛利因项目的售价、建筑及劳动成本及物业的土地使用成本不同而不同。而2017年和2018年交付毛利率较高的项目也多位于安徽省内。
除此之外，三巽集团的债务情况难言乐观。从招股书披露数据来看，截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日，三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元，借款总额呈现增长态势。
截至今年六月底，信托融资占到三巽集团总借贷的75%，有五项未偿还的信托及资管融资。至8月31日，三巽集团通过信托及资管计划融资借贷的本金结余总额为13.19亿元。
与此同时，期内三巽集团融资成本不断攀升，由2016年的66.4万元升至2019年上半年的593.8万元。流动负债方面，由9.09亿元上升至108.27亿元。
因此，对于三巽集团当前的发展而言，拓宽融资渠道至关重要，这或是其急于上市的原因。
值得关注的是，此次三巽集团招股书中并未披露其合约销售额有关情况。招股书中提到，根据亿翰智库，按合约销售额计，三巽集团中国典型房企TOP200的排名由2017年的第171名上升至2018年的第130名。
据查询，亿翰智库发布的《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》的榜单中，三巽集团的全口径销售额为100.1亿元，压线过百亿。然而，在其发布的《2019年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单中，未有三巽集团。其中，全口径销售额最低为8.6亿元，这是否意味着今年前8个月的销售还未达到200强门槛。
九成项目位于安徽
区域风险高度集中
三巽集团虽已展开全国化布局，但目前仍未脱离区域房企之本色。
招股书显示，截至2019年8月31日，三巽拥有35个处于不同开发阶段的物业项目，覆盖安徽、江苏、山东三省九市，总土地储备面积约420万平方米。
具体来看，9个城市中，安徽占据7席，分别为亳州、滁州、淮南、合肥、阜阳、安庆和宿州。从布局城市来看，三巽集团除了在南京、合肥之外，更多是在淮南、阜阳、安庆、宿州、泰安等三四线城市开发项目。
从城市分布来看，亳州和滁州分别占土地储备的41.6%和19.7%，两者相加占到总土储逾六成，未来也将是贡献销售额的主要城市。
从总土储的区域分布来看，其中约380万平方米位于大本营安徽省，占比超90%。山东省和江苏省各占5.3%和4.1%。
可见三巽集团虽然正在走出安徽，但对于大本营的依赖程度仍然较大。而这种集中布局隐含着不小的市场风险。在招股书中风险因素中，三巽集团特意提示，安徽省经济状况及市场表现，均可能对公司业务及前景造成重大不利影响。
另外，体量偏小布局单一，是三巽集团一大特征。因此，规模化和可持续也成其未来发展的“痛点”。
提出千亿目标，要有货值支撑。细看数据，不难发现，三巽集团在5年内完成百亿到千亿的跃进，难度不小。
“突围”之战
自2018年以来，内地房企掀起一场扎堆赴港上市潮，延续到2019年且热度丝毫未减。
据界面楼市统计，今年以来已有11家房企赴港上市。除了德信中国、银城国际控股，及7月中旬中梁控股成功上市外，目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、奥山控股、新力控股、三巽集团在内共增至8家。
但大多赴港上市的房企均处于“处理中”状态，并且多家曾显示失效重新递交招股书，如奥山控股和海伦堡控股均递交2次，万创国际则已是第四次递交招股书。
值得注意的是，从未上市的房企规模情况来看，今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大，与头部房企相比，知名度也较低。
无疑，中小型房企已然成为一股不可忽视的力量。然而就算可以成功上市，房企也将面临巨大挑战。
据公开数据显示，就去年以来已上市9家内地房地产企业，认筹情况来看，有6家出现了认购不足的情况，另外3家超额认购都不足1倍。
显然，今年内地房企的上市之路，看起来并非坦途。在融资渠道的全面收紧，和融资成本增加的情况下，中小房企生存空间不断缩小，赴港上市几乎成为中小房企为数不多的选择之一。
曾在接受媒体采访时，三巽集团董事长钱堃表示要争取于2019年上市。无疑，这一行动似乎正在将计划落到实处。但三巽集团能否顺利上市还要打上问号。
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