南京楼市最热的两大板块——河西南、南部新城，今天土拍地价都降了。
于是，一片哀嚎，市场担忧之声不绝。一些重仓河西南、南部新城的购房者发表了担忧的想法。朋友圈里更是热闹，媒体纷纷开始报道，各种悲观说法都有，如“走下神坛的河西南”，“被打回原形的南部新城”...
可以娱乐一下，但，切莫当真！地价与房价，真的没有那么强的关系。
笔者早就说过，地王出现了，未来房价也不一定创新高；地价跌了，房价未来也不一定就会低。
今天土拍的价格，只代表今天市场的预期、判断和供求关系，影响更多的是今天市场的信心。未来的价格，从根本上说还是未来的供求关系决定。
以前有地王20000元/㎡时，就有人喊：后面要卖到40000元/㎡！结果是，购房者愿意接受，成为神话；没人愿意买，最终项目只好降价卖 甚至是赔本卖，成为一个笑话。
细心的人可以发现，这样的笑话，在南京楼市出现已经不止一次了。
从经济学理论上说，相信“地价决定房价”的人，他们的逻辑不是市场供求关系决定价格，而是成本决定价格。成本高则卖价高，成本低则售价低。
这是完全说不通的。
一个面包，仅仅因为面包店采购价高了，将来卖给别人的面包就要水涨船高，那也要看市场是否接受？其它面包店如何定价？买面包人是否答应？
当然，还有一种，就是自己其实不相信，为了忽悠别人这样说，吓唬客户而已。中国式恐吓营销，在用地价吓唬购房者方面表现的是淋漓尽致。
今天的土拍也一样，地价虽然降了，未来房价可不一定会降！即使今天地价降到20000元/平米以下又怎样？未来市场只要供不应求，开发商只会按照市场能接受的最高（限价除外）价格定价。
看看江北早期的开发商，拿地都是几千元一平米，都是便宜地，难道今天他们会按照成本定价——卖几千元一平米的房子？
笔者并非想抬市场，因为市场不是靠谁抬就能托市的，而且土拍狂热的时候笔者也说过不要用地价判断房价的观点。
判断房价比较靠谱的方式，还是要看市场今天及未来的供求关系，地块所在区域的价值及未来规划，地块内次新房的二手房价走势，等等。
至少在河西南、南部新城这样的核心区域，期待地价波动而导致房价大跌的可能性微乎其微。笔者很期待那些发表悲观言论的朋友们，自己先按照“地价降就会房价降”的逻辑抛售房子，那样我们大家或许能捡到几套笋盘。
但现实情况往往是，他们一边用“地价决定房价”的理论苦口婆心吓唬别人离场，另一边他们自己可舍不得贱卖，还等着自己房子升值呢。
今日（10月23日）上午10点，南京4幅地块成功出让，河西（1幅）、南部新城（1幅）、紫东（1幅）、六合（1幅）。
- 土拍结果 -
1.历经59轮土拍，华侨城以总价29.2亿竞得南部新城G70宅地，楼面价28666元/㎡。
2.马群G73加油站地块，仅1轮竞价，被南京豪江润滑油有限公司以底价4740万元拿下。
3.六合新城G74地块，仅1轮竞价，被南京国资投资置业有限公司和南京银城房地产开发有限公司以底价10.3亿元拿下。
4.河西南G75地块，经过19轮竞拍，被南京国资投资置业有限公司以13.1亿元拿下，楼面价28339元/㎡。
土地详情：《明日南京4幅地出让，河西、南部新城均涉宅，最高地价3.3万/㎡》
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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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