随着城市的发展，越来越多的小区在城市四处开花，如何管理好小区也成为一项关键的议题。
新版《北京市物业管理条例（草案）》正式出炉，并面向社会公开征求意见。

商品房小区物业费实行市场调价
停车位优先满足业主需求
不得以“只售不租”为由拒绝出租停车位
专项维修资金余额不足30%时需补足
……
每一项条例都与我们每一个人密切相关

亮点一商品房小区物业费实行市场调价

假设确定了2元/平方米?月的物业费标准，是不是一直就不能调整了？
《草案》根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理。
其中，商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。按规定纳入政府定价目录的住宅小区，由市发展改革会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。
市住房和城乡建设行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。
亮点二停车位优先满足业主需求

停车难问题一直是备受关注的重点，在这次公示的《条例》草案中，对于小区停车位也做出了明确规划。
物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。
亮点三不得以“只售不租”为由拒绝出租停车位

《草案》明确提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。
用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
若将车位出租给业主以外的其他人的，根据《草案》的规定，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。
亮点四交房前的物业费开发商出

《草案》规定，建设单位承担前期物业服务责任。
建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同，但前期物业服务合同期限最长不超过2年。
自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
亮点五专项维修资金费用分摊情况

住宅专项维修资金，也称为房屋的“养老金”，对维护小区的存续至关重要。
维修、更新和改造共有共用的区域、部位或者设施设备，需要使用专项维修资金的，应当按照下列规定分摊：
（1）商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。
（2）售后公房之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊；其中，应当由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（3）售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（1）项、第（2）项的规定比例分摊。
物业共有共用的区域、部位或者设施设备需要维修、更新和改造，但没有专项维修资金的，维修、更新和改造费用按照本条前款的规定由业主共同分摊。
亮点六专项维修资金余额不足30%时需补足

《草案》提出：
（1）专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。
（2）当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。
（3）专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额的应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。
（4）有业委会的小区，业主大会既可以自行管理专项维修资金，也可以委托物业所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管。业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户。
亮点七新房购房合同中需明示物业管理区域

买新房时，销售员指着沙盘说得特美，这些配套将来只由这期业主享受，可等到交房时发现，前方的三栋楼原属于同一个物业区域。
这种差别，在以后买房时可得提前注意了。
《草案》明确，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设行政主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见和建议，经商规划和自然资源行政主管部门，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。
亮点八已投入使用小区需征求业主意见

而对于已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。
亮点九“双5%”即可申请成立业主大会

目前，不少住宅小区都出现了业主大会、业委会的成立难，其中难题之一就是要有足够的业主人数。《草案》中对业主的人数要求很“人性”。
《草案》规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居（村）民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。
亮点十欠缴专项维修资金等，不可当业委会委员

有了业务大会后，下一步就是成立业委会。哪些人可以担任业委会委员？
《草案》明确提出，除了必须遵纪守法、符合业委会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求、本人、配偶及其直系亲属与物业管理人无直接的利益关系等规定外，有两条值得注意：
第一，必须按时足额交纳物业服务费，不存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的情况；
第二，未被列为失信被执行人。这又充分说明了信用的重要性。
亮点十一首次提出可组建物业管理委员会

真的没有办法成立业主大会、业委会的住宅小区，又该怎么办？
根据规定，有四种情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：
不具备成立业主大会条件的
具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的
业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的
需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的
物业管理委员会由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。
亮点十二明确房屋禁止使用规定

业主、其他物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。
任何单位和个人不得从事下列行为：
（1）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；
（2）擅自占用、损坏物业管理区域内的道路、场地等共有共用区域、部位或者设施设备；
（3）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；
（4）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；
（5）擅自架设电线、电缆；
（6）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
（7）制造超标噪音；
（8）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
（9）占用、堵塞、封闭消防通道，损坏消防设施及器材；
（10）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；
（11）擅自改变物业规划用途；
（12）擅自使用地锁、石墩、栅栏等障碍物，非法占用公共空间停放车辆；
（13）违反规定饲养动物；
（14）违反规定出租房屋。
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来源：北京市住房和城乡建设委员会
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整理/赵华夏    美编/郝坚
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