文 / 堂主唐宋
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楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
1
解决房价上涨问题，究竟靠什么
以下几个命题，你认为成立吗？
戈尔巴乔夫灭国式改革，能解决苏联问题……
特朗普的对中贸易战，能解决美国经济问题……
人才房改革，能解决房价上涨问题……
以上问题，答案究竟如何？真相是——
全盘西化的制度改革，解决不了苏联国内问题，只有像中国一样改革开放，才可以！
川大爷的对中贸易战，也解决不了美国经济问题，只有美国自己重振实业，才可以！
那么，人才房改革，能解决房价上涨问题吗？
2
华为人才房战略，松山湖版八万五
源于任正非无法宣之于口的潜台词，
——深圳房价太贵了，竟然连华为这样个个堪称高富帅的企业员工，也到了买不起房的地步，企业用地成本、用工成本高昂……于是，他们把越来越多的员工及业务版图，开始搬到了深圳的后花园——松山湖。
2015年，松山湖华为开始启动第一波人才房计划现在已完成的“华为湖畔花园”，便是这一计划的具体落地。
2017年，松山湖华为开始启动又一波更大型的20000套人才房计划现在正建造的Ｎ期“华为湖岸花园”便是这一计划的体现。
2019年，10月25日，松山湖又发布了一则重大地块待拍公告，据内部消息，大概率依然会被华为拿下，还是用作人才房建设。
不仅仅是华为，松山湖ＺＦ的人才房计划，亦可以在其中看出冰山一角：除了为进驻的大型企业提供政策性自建人才房的扶持之外，对于所有纳入拍地的商住地块，也全部都有了新的要求：——配建人才房
回忆一下2019年9月11日，松山湖拍地大战上演，在众多堪称苛刻的拍地条款中，其中一条，便是要求总共125000平方左右的建筑面积，要求开发商必须配建35000平方的人才房，并以9500元/㎡精装出售给ＺＦ，人才房面积占比，将近30％……
3
ＺＦ建人才房，真正目的是什么？
ＺＦ的目的有三个：吸引人才，吸引人才，还是吸引人才
是的，所有人才房在规划的第一目的，就是为了——吸引人才
会影响房价吗？…… ……
4
如何拥有一套人才房？
当年，香港有“八万五计划”，如今，松山湖版“八万五计划”，又当如何？
要想拥有人才房，你需要满足以下条件：
1、你需要在入驻企业至少待两年以上、且在东莞工作满1年以上、且第一学历是全日制本科以上……（后来补考的本科学历也不行）
2、每人限购一套，结合成夫妻家庭也只限购一套。
3、购买后只能自住，而且要求在交房三个月内必须入住，否则……会如何？目前没有说
4、符合条件买到人才房的，还必须等两年才能拿到房产证，而如果这两年之内你一旦离职，对不起，房款退回你，房子要收回。
从目前的人才房政策来看，有以下特点：
优点：1、人才房有红本，可上学、可入户，2、人才房在五年后，可交易（有限制条件）
缺点：1、人才房，只有少数人可拥有——按照配建比例，至2035年，依然有70％的人，得不到人才房。
2、人才房，五年内，不可转售和出租——这表明，如果自己不住，也只能空置，收不到租金。
3、人才房，五年后方可交易，但只能在园区企业内部流转——这表明，不能自由交易，接盘侠受到很大限制。
4、人才房，二手交易要按政府指导价——这表明，不能自由定价，不适合投资
5、人才房，红本，算做自有房产——
这表明，人才房要占用一张“房票”
5
多少人，可以分到人才房？
一道超级简单，
你却从没注意过的数学题五年内，5％十年内，10％2035年，30％即使按深圳的目标，未来20年，依然有70％的人，需要自己买房子。
整整一代人中，才有30％的人能等到人才房那么，其它的人呢？剩下的70％的人，怎么办？
6
供需关系，变化了吗？
供需关系，变化了吗？
人才房，来自哪里？
其一方面，来自政府的“自建”；另一方面，来自开发商“配建”。
而因为各住宅小区要配建人才房的要求，导致各小区的商品住宅供应量，一定会等比例缩减，
那么，如果按照纯数学公式，购买商品房的人，少了30％，商品房总量，也减少了30％，两者一对比，你惊奇的发现：这有什么变化吗？！我完全看不到，供需关系发生了什么变化！如果供需关系没有变化，谈何会“影响房价”？又谈何“房价会降”？
7
人才房，可能缺乏投资价值
当你在莫名的恐惧“人才房”的时候，某些符合条件的“人才”，反而不想要人才房。
有“人才”说：如果买了人才房，还要占用我的一个买房资格，使我少投资一套，想一想，我可能不会要……
从目前的总总限制条件来讲——人才房，似乎缺乏投资价值
房产做为可投资商品，其投资价值在哪里？1、能不受太多条件限制而“自由流通”2、能由市场供求关系决定“自由定价”
而人才房，这两方面都被严格限制1、不能完全的自由流通，只限园区企业内部流转2、不能自由定价，二手交易只能按政府指导价交易。政府显然不会让二手交易价有巨大涨幅。
所以，从这个意义上讲：你认为，人才房，投资价值有多大？
8
当年，为了等遥遥无期的“人才房”，他错失了深圳买房的最佳时机
这是“悔一生”系列的又一个真实案例。
李工是一个高级工程师，2013年到的深圳，为了等人才房分配，李工当时手握工作十年积攒的100万积蓄，硬是忍着没有买房，看着身边很多同事都买了房子，李工还是一心等待……
直到2015年，深圳楼市大爆发，凭李工的工资，一辈子再也买不起深圳的房子，而遥遥无期的人才房，依然在排队等待中……
9
错过了深圳，你敢再等5年吗？
“即使买了人才房，
我依然想买商品房。”
如果你是一个错过深圳楼市的人，你会对目前的松山湖楼市无动于衷，默默的等待不知何年何月才会从天而降的人才房吗？
“人才房，等得花都要谢了，什么时候才能轮到我？等不了了，我不敢等……”——这才是华为人真正的心声。
“即使买了人才房，但90平米完全无法满足品质生活的需求，我依然会再买商品房……”——这也是华为人真正的心声。
以华为公寓为代表的ＺＦ人才房，如想交易，也是五年后了，然而，被深圳楼市啪啪打过脸的华为人、大疆人……他们来东莞后，如果第一波没有分到，他们会等五年后从其它人才手里买人才房吗？
他们还敢等五年吗？如果是你，一个错过深圳楼市的人，你敢再等五年吗？
不，他们会立刻，马上，买下一切他们现在能看到的房子、能买到的房子，而不是傻傻的，再等五年……
10
房产，人性的贪婪
你随便问一个2015年前买了房、尝过房产升值甜头的家庭：是的，买房，真的会上瘾有了第一套，就会想第二套，第三套……
你认为，一个年薪60万，被分到一套人才房的中产人士，他会只满足于一套小于90平米的人才房吗？
你认为，一个当初被誉为全村人的希望，被分到一套人才房的凤凰男精英，他会不想住到ＢＩＧ ＨＯＵＳＥ里去？
你认为，一个尝过买房投资、身价翻倍甜头的人被分到一套人才房的业余买房投资人，他会只满足于一套小小的人才房就放弃整个森林？
人性，还是人性一切，只缘于人性所有的政策，不能离开人性而解读，所有的解读，也不能离开人性存在……
人性是贪婪的，尝过买房投资甜头的人，内心更加贪婪。经历过深圳楼市的移民人才，到了松山湖却不买房，内心会更加焦虑，唯有房子，可以安抚焦虑的心灵……
最后的话：限于大家都懂的原因，本文章为《重度删减版》还有很多不符合主旋律却又无比真实的解读，真的不方便放在公众号文章里讲，所以，我只能把《完整解读版》放在了在线课程ＡＰＰ内，有需要的，可以自行前往阅读。长按二维码，进入阅读《完整解读版》
重要的话：
你可能不认识我，
我是唐宋，坐标东莞，
一个房产投资老炮儿！
中国楼市，
闭眼买房就能躺赢的时代
已经过去。
如果，你不懂得如何选择城市高成长区域，
你买的房子可能十年不涨，
所以，你需要学习
如果，你不知道如何找笋盘，
你可能会跑输大盘涨势，
所以，你需要学习
如果，你不懂得中介的那些套路，
你可能会掉进各种坑里交学费，
所以，你需要学习
如果，你不懂如何做好银行流水，
你可能签了买房协议却从银行贷不到款，
所以，你需要学习
学习如何选择价值成长力最高的区域？
学习如何找到性价比最高的笋盘？
学习如何避开投资路上的那些坑？
学习如何与中介打交道？
学习如何才能从银行贷到按揭款？
学习哪种房产不能买？
学习哪种房产更容易出手套现？
所以，此时此刻，我想告诉朋友们的是：你想学的，我都已为你备好。如何学习？

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