你可能还不知道，现在的合肥楼市暗潮涌动，很多规则都已悄悄发生变化。很多人以为高高在上的开发商，其实如履薄冰，压力山大。
下面这9大真相，既能让你了解合肥楼市最真实的现状，也能对你买房决策提供参考！
NO. 1｜壹
真相一：限价盘集体出动
又到了开发商求你买房的时候
就在昨天，龙湖天境、京冠悦融府、海尔产城创云玺三大限价盘集体抢开，收割了合肥相当一部分刚需。
▲龙湖天境开盘现场
接下来，合肥还有多个限价盘要卖。比如，1.82万/㎡高速蜀西湖畔、1.82万/㎡乐富强悦融湾，都将在下个月进行首开。
高新最底价乐富强悦湖熙岸，今天下午6点，毛坯高层正式截止定存；经开168学区盘邦泰科技城，300套精装高层即将加推；单价1.82万/㎡起，滨湖卓越城锦绣花城，很快也要首开。
▲来源：朋友圈
除此之外，包河1.6万/㎡滨湖阳光里、新站1.48万/㎡高速中央公园、蜀山2万/㎡金遇南七里、滨湖1.7万/㎡荣盛华府、1.5万/㎡联投中心书城等一大堆限价盘全都在这个时间点集中开卖。
▲来源：朋友圈
由于房源供应充足、楼市大环境遇冷、买房观望情绪浓厚等众多原因，很多开发商都低下了自己高贵的头颅，主动降低首付比例卖房，最低仅需3成。买房人如果有钱有需求，可以耐心的挑选，仔细的对比。
NO. 2｜贰
真相二：为了卖房软硬兼施
分销、首付分期、等社保等全来了
为了年底冲刺业绩，增加自身销量，很多楼盘都使出了浑身解数，想尽一切营销手段来吸引购房者。
比如分销。仅贝壳一家，合肥新房合作就已超过100家。再加上中皖辉达、我爱我家等其他中介，数量还会更多。开发商通过让利给中介，大肆扩大自身的营销渠道。
▲来源：贝壳
比如垫首付，主城某70年产权精装公寓首付8万起，合肥某2万+首付1成起，高新某限价盘首付2成起……合肥一大批楼盘都在通过首付分期的方式，来降低自身的购房门槛。
比如降价打折，新站某1.4万/㎡，特价房1.2万/㎡就能买到；滨湖某地王盘，89折开售；庐阳北某盘，直降2000元/㎡卖；包河、北城等区域，更是打折遍地。
除此之外，开发商还通过买房送车、等社保、加大小蜜蜂投放密度、增加电话拓客次数等多种手段，来吸引买房人买房。
▲来源：网络
NO. 3｜叁
真相三：新房、二手房全降
各大板块逐步回归真实的价值
楼市遇冷，最直接的反应和变现，就是房价的变化。
国家统计局的数据，合肥新房16个月连涨之后，终于在今年迎来了价格的首次下跌。9月新房价格，环比下跌0.1%。
▲来源：国家统计局
金刚石的数据也显示，从去年11月到今年10月，一年的时间，合肥新房均价已阴跌1031元/㎡。
▲来源：金刚石
至于二手房，价格则连续保持2个月下跌。
▲来源：金刚石
本站实探时，就了解到房价最为坚挺的政务区，部分小区的价格都顶不住了。比如政务置地铂悦公馆，某房源直接降价100万卖。
还有滨湖，云谷、宝能、联投、淮矿等热门二手房小区，都有房源出现了大幅度的降价。
具体到各大板块来看，那就是楼盘普遍降价，逐步回归到板块的真实价值。比如，新站、北城的住宅备案均价为1.4万+，实际的成交价为1.2-1.3万/㎡；包河的高层主流备案均价为2.1万+，优惠后的价格，大多在1.9万-2万/㎡之间。
▲来源：网络
NO. 4｜肆
真相四：二手房贷款遭遇宏观调控
新房利率最高6.37%
贷款方面，10月8日利率新政后，合肥新房的主流利率为首套5.88%，二套6.37%。由于新政实行时间尚短，个人认为短期内不会有太大变化。
▲(备注：该表统计的各大行政策是大致情况，每行支行情况各不相同，不可一概而论，具体以各支行为准，仅供参考。)
与新房相比，合肥二手房贷款的形势就比较严峻了。前几日，官方公开回复，国家将对二手房贷款实施宏观调控，把有限的信贷额度投放到实体经济中。
▲来源：12345
经过本站的调查摸底，也了解到二手房的放款普遍在半年以上，最长已经超过一年。甚至还有买房人因为资质审核不过关，而被银行退单的。
至于50年以下的老破小和40年产权的贷款，合肥绝大多数银行都已不接单。
因此，合肥买房，尤其是通过卖房来进行置换的改善型客户，一定要注意买房与卖房之间的时间差。
▲来源：网络
NO. 5｜伍
真相五：合肥继续大规模供地
新房潜在库存越来越多
最近这一段时间，合肥又开始大规模供地。仅上个礼拜，就有12宗，超1800亩土地出让。初步预算，至少就能产生超1.7万套新房。
▲来源：合肥土地市场网
再加上金地时代领峯、翡翠正荣府、融创滨湖印、锦绣首玺等纯新盘，不久的将来，合肥的新房库存将会达到一个高峰值。
尤其是包河、滨湖、新站等纯新盘集聚，楼盘扎堆分布的区域，竞争压力将会越来越大。为了去库存，各大楼盘之间的优惠力度，或许还会进一步加大。
▲来源：网络
NO. 6｜陆
真相六：毛坯、装修不再分开备案
调控短期内不会放松
政策方面，合肥最近一段时间，悄然取消了毛坯、装修分开备案。在楼市调控的大环境下，开发商通过装修来提升自身利润、溢价的又一手段被堵死，这也表明了合肥官方严控楼市的决心。
▲来源：网络
730会议上，高层也多次强调房住不炒，并表明不会将房地产作为短期内刺激经济的手段。再结合严查信用卡买房、对二手房实施宏观调控等手段，个人认为，合肥楼市的调控，短期内根本不会放松。
那些期待调控放松的投资客、开发商，现在可以醒醒了。
NO. 7｜柒
真相七：40年公寓大批量出货
购房者谨慎购买
最近一段时间，合肥有大批量的40年公寓，打着低总价、不限购、不限贷的旗号出货。
比如，四里河万象汇旁某挑高小户，总价78万起，还宣传是4.5米挑高，买一得二，周边租金3000元起，以租养贷，轻松置业无压力。
▲来源：朋友圈
比如，玲珑大厦，推出的31-42㎡精装小户，首付仅需15万起；
▲来源：朋友圈
比如，黄潜望板块的吉品荟国际公馆，40-63㎡多变小户，推出的地铁口精装现房，精装50万起。
类似的案例还有很多。那么，面对这些貌似便宜的40年公寓产品，我们真的可以入手投资吗？
个人认为，暂且不谈公寓的居住体验感欠佳、商业水电费高、不能挂学区等问题，就谈公寓的高额税费，一次交易就能吃掉你将近一半的增值收益。这极大限制了公寓的流动性，也使得买房人购买之后很难有人接盘。
再加上公寓吓人的高库存、严格意义上是办公性质不能居住等因素，现在投资公寓，具有一定的风险性。
▲来源：网络
NO. 8｜捌
真相八：房企资金流普遍紧张
合作开发渐成潮流
最近几年，由于国家严禁资金流入房地产，再加上市场大环境的不好，各大房企普遍融资困难。
为了更好的生存，合肥很多开发商选择抱团合作，共同开发来降低风险，并发挥各自的优势来做好项目。
▲来源：网络
合肥最近入市的纯新盘，很多都是两家或两家以上来合作开发。其实合作开发的初衷是好的，然而事实情况是，多方合作的楼盘，在工程质量方面容易出现推诿。
比如，我最近就听说，合肥一个由7家开发商联合开发的楼盘，最近出现了大规模的维权。要知道，这个楼盘当时是逢开必抢，正常首付都不一定能买到。
以至于有网友向本站抱怨，买了这些合作开发的楼盘，后期想维权了，都不知道找哪家开发商去。
NO. 9｜玖
真相九：合肥多个楼盘质量堪忧
频繁爆发维权
由于限价严格，合肥很多开发商为了保证利润，往往在工程质量上偷工减料。
这导致合肥有相当一部分楼盘，质量问题都比较堪忧，以至于频繁爆发维权。
▲来源：网络
更恐怖的是，维权的范围已由刚需盘向豪宅、高端改善盘扩散。比如合肥某豪宅项目，因为存在车库大厅不是精装、消防通道大白墙等原因，而被业主愤怒维权。
不仅如此，因为降价、绿化不达标、楼盘质量不过关等因素，蜀山、包河、滨湖等合肥多个区域，都有2万+和地王盘，爆发维权，买房人购买时一定要注意。
NO. 10｜拾
结语
2019年第四季度，合肥楼市彻底入冬。开发商的日子不好过，但作为买房人，刚好可以抓住买方市场阶段，耐心选房，做出更准确的决定。
当然，这其中买房人也要避免入坑，比如购买40年公寓、谨防楼盘维权、投资合肥2万+等。
本篇文章观点属小编一家之言，各位网友如有异议，可以添加小编微信交流。
总编点评
百瑞地产网、第一楼市总编 多多
调控进入3年+时间，房企已经习惯了打压，在打压中寻找机会。年底了，房企需要冲任务，最近的打折促销越来越烈。一些前期全部是天花板价格的楼盘，都基本通过打折来降价了，可以说去掉了一部分泡沫。被认可才是真价值。
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